Odstąpienie od umowy o roboty budowlane

Definicja umowy o roboty budowlane

Umowa o roboty budowlane jest jedną z uregulowanych w kodeksie cywilnym umów nazwanych. Przez umowę tą wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia (art. 647 kc).Wykonawca może wykonywać roboty osobiście lub za pomocą podwykonawców. Należy pamiętać, że do zawarcia umowy z podwykonawcą jest wymagana zgoda inwestora, a do zawarcia umowy przez podwykonawcę z dalszym podwykonawcą jest wymagana zgoda inwestora i wykonawcy.

Prawo do odstąpienia od umowy o roboty budowlane

Realizacja umowy o roboty budowlane często przysparza wiele komplikacji, zarówno po stronie inwestora, jak i wykonawcy, czy też dalszych podwykonawców. Częstokroć dochodzi do sytuacji, w której inwestor niezadowolony z procesu realizacji umowy chciałby zmienić wykonawcę, a tym samym od przedmiotowej umowy odstąpić. Kodeks cywilny przewiduje taką możliwość w określonych sytuacjach. Dodatkowo w celu zabezpieczenia interesów obu stron w umowie warto zawrzeć klauzulę przewidującą możliwość odstąpienia od takiej umowy.

Zgodnie z treścią art. 656 kc, do skutków opóźnienia się przez wykonawcę z rozpoczęciem robót lub wykończeniem obiektu albo wykonywania przez wykonawcę robót w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, do rękojmi za wady wykonanego obiektu, jak również do uprawnienia inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło. 

Ustawowe prawo do odstąpienia od umowy o roboty budowlane

Zgodnie z przepisami regulującymi możliwość odstąpienia od umowy o dzieło, należy wskazać, że w przypadku umowy o roboty budowlane inwestor ma możliwość odstąpienia od umowy w przypadku jeśli:

- wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem przewidzianego w umowie obiektu tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w czasie umówionym; odstąpienie może nastąpić bez wyznaczenia terminu dodatkowego ze strony zamawiającego (art. 635 kc),

- wykonawca wykonywa przewidziany w umowie obiekt w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową; odstąpienie może nastąpić po wezwaniu wykonawcy do zmiany sposobu wykonywania prac i wyznaczeniu w tym celu dodatkowego terminu (art. 636 kc).

Zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego I ACa 481/15 w Warszawie z dnia 15 grudnia 2015 r. użyte w art. 636 kc sformułowanie o "wykonywaniu dzieła w sposób wadliwy" odnosi się przede wszystkim do obiektywnych kryteriów prawidłowego wykonywania dzieła, w tym zgodności działań przyjmującego zamówienie z zasadami wiedzy technicznej, regułami właściwego doboru technologii, narzędzi oraz eliminowania ryzyka powstania dzieła o zmniejszonej wartości lub użyteczności ze względu na jego przeznaczenie, a także funkcje. Wykonywanie dzieła "w sposób sprzeczny z umową" to natomiast m.in. naruszenie uzgodnień stron co do cech powstającego dzieła. Zgodnie zaś z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 10 grudnia 2014 r. I ACa 1518/13 terminowość wykonania dzieła nie mieści się w dyspozycji art. 636 kc i nie może być uznana za przejaw "wykonania dzieła w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową”.

Dokonanie odpowiedniego wezwania stanowi przesłankę skorzystania z określonych w treści art. 636 § 1 kc uprawnień. Wezwanie takie może zostać dokonane w dowolnej formie, jednakże powinno określać dokładnie, któremu z działań przyjmującego zamówienie zarzuca się wadliwość lub niezgodność z umową oraz wskazywać, jakiego sposobu wykonywania dzieła oczekuje zamawiający. Dodatkowo w takim wezwaniu powinien zostać oznaczony dokładny termin, w jakim zamawiający oczekuje stosownej zmiany. Termin ten powinien zdaniem większości przedstawicieli doktryny zostać ustalony zgodnie z okolicznościami danej umowy, tj. postępem prac, koniecznością nabycia innych materiałów, zakresem prac potrzebnych do wyeliminowania wadliwości procesu wytworzenia dzieła (tak Wojciech Wyrzykowski Kodeks cywilny. Komentarz. Tom IV. Zobowiązania. Część szczególna art. 535 – 7649). Dokonanie prawidłowego wezwania determinuje skuteczność korzystania przez zamawiającego z dalszych uprawnień. Wyznaczenie przyjmującemu zamówienie terminu, który w danych okolicznościach nie może być uznany za odpowiedni (obiektywnie wystarczający do dokonania zmiany sposobu wykonywania dzieła) czyni niedopuszczalnym skorzystanie z prawa odstąpienia (por. wyrok SN z dnia 16 czerwca 2016 r., V CSK 535/15; wyrok SA w Warszawie z dnia 15 grudnia 2015 r., I ACa 481/15, LEX nr 1974104).

Umowne prawo odstąpienia od umowy o roboty budowlane

Stosownie do art. 395 § 1 kc uprawnienie do odstąpienia od umowy wzajemnej może być przez strony zastrzeżone w umowie. Skutki zastrzeżenia w umowie prawa odstąpienia od niej zostały określone w § 2 art. 395 kc. Z przepisu tego wynika, że w razie wykonania prawa odstąpienia umowa uważana jest za niezawartą. To, co strony już świadczyły, ulega zwrotowi w stanie niezmienionym, chyba że zmiana była konieczna w granicach zwykłego zarządu. Za świadczone usługi oraz za korzystanie z rzeczy należy się jednak drugiej stronie odpowiednie wynagrodzenie. W wyroku z 23 stycznia 2008 r., V CSK 379/07, (OSNC-ZD 2008, nr 4, poz. 108), Sąd Najwyższy wyjaśnił, że strony umowy o roboty budowlane, zastrzegając prawo odstąpienia od umowy, mogą ustalić jego skutki i obowiązki stron w razie wykonania tego prawa inaczej niż przewiduje to art. 395 § 2 kc, w szczególności mogą ustalić, że odstąpienie od umowy ma skutek ex nunc i odnosi się do niespełnionej przed złożeniem oświadczenia części świadczeń stron (por. wyrok Sądu Najwyższego z 16 listopada 2005 r., V CK 350/05, Biul. SN 2006, nr 3, poz. 11).